加密市场冲破19.69美元大关，牛市是否已来临？-半岛体育下载

来源：界面、21世纪经济报道、商业与地产

　　从年初开始的中资海外扫货潮至今仍在延续，而2016年预计也将会成为中企海外并购历史上耀眼的一年。

　　根据普华永道和中国股权投资基金协会联合发布的2016年《全球并购市场年度研究报告》，2016年上半年海外并购交易金额增长了半岛体育注册网址近三倍至1340亿美元，超过前两年中企海外并购金额的总和。并且，今年下半年海外并购将依然强势，交易金额可能会超过创纪录的2015年的三倍。

　　在这其中，中资在房地产版块的海外投资也越来越抢眼。美国世邦魏理仕物业顾问有限公司近期发布的报告称，今年上半年中国投资者海外投资房地产总额达161亿美元，同比增长逾一倍，约占亚洲资本跨国房地产投资总额的六成。通过资本全球配置分散本地经济和市场风险、寻求更好的投资机会和收益，以及国内可交易核心资产标的有限，中国资本跨境投资正活跃在纽约、伦敦等极受投资者欢迎的目标城市中。

中资涌入，

两周狂扫三座伦敦市中心地标

　　9月的两周时间里，两家中资将三座伦敦市中心地标收入囊中。

　　9月2日，中国内地最大私募股权基金中国民生投资控股的上市公司上置集团，以8450万英镑（约合7.5亿元人民币）的价格收购位于伦敦金融城的法兴银行总部大楼，成为脱欧公投后中资在英国的第一笔写字楼收购。

　　法兴银行总部大楼位于伦敦金融城东侧塔丘（Tower Hill）内发展成熟的商业区，为永久产权物业，包括约17万平方英尺（约合1.57万平方米）的办公楼、零售和附属设施。

　　9月6日，万科以1.15亿英镑（约合10.2亿元人民币）的价格收购了伦敦市中心梅菲尔区写字楼Ryder Court，这是万科第一次进入英国写字楼市场，也是英国脱欧公投后单笔最大中资对英地产投资。该栋物业位于的梅菲尔区寸土寸金，靠近地铁站，总面积7万平方英尺（约6671平方米），年租金回报率约4.3%。

　　而十天之后，9月16日中国民生投资控股再度出手，以3250万英镑（约合2.9亿元人民币）的价格收购位于伦敦金融城的Cazenove总部大楼。

英国脱欧后的伦敦地产收购，

如火如荼

　　在这几宗交易发生的同时，多家中资开发商也蓄势待发，准备进入英国市场。9月7日，英国伯明翰市长约翰·克兰西访问中国期间，到访位于广东的碧桂园集团总部，双方签署谅解备忘录，同意伯明翰议会将与碧桂园合作，在仅次于伦敦的第二大城市伯明翰及周边地区开发房地产项目，缓解伯明翰的住房短缺问题。

　　9月8日，珠海开发商格力地产在官网透露，格力地产已经在英国设立子公司，未来将启动国际化战略，通过“走出去”实现升级转型。

　　8月下旬，由龙湖地产联合创始人之一蔡奎于2013年在香港成立的佳辰资本（Junson Capital），以8000万英镑（约合7亿人民币）收购伦敦希尔顿逸林酒店，首次进入英国市场。这间酒店位于东伦敦码头区（Docklands）的泰晤士南岸河畔，总面积为147,半岛体育下载168 平方英尺（约合13,672平方米），共有378间客房，年回报率约为6%。

　　7月，国锐地产与Picton（GP）订立购买协议，拟以2778万英镑购买伦敦一座办公大楼。该栋大楼坐落于越趋繁华的地区，邻近多个铁路干线车站及地铁站，铁路交通十分方便。国锐地产拟持有该物业作投资用途以收取租金收入，并计划委聘当地专业物业经理管理该物业及租约。

　　尽管有分析认为，英国退欧公投后英镑大幅跳水，投资者纷纷撤出资金使得地产基金不得不出手地产，才使得中国投资者借势入场。但事实上，仲量联行的数据显示，中国买家在收购伦敦商业地产方面仅次于美国，从2014年初至2016年第一季度，中国买家收购的伦敦商业地产交易价值达58亿美元。

　　相较而言，英国的货币政策整体渐趋宽松，而其房地产市场的高开放、高回报、高透明、低税费等优势也在逐渐放大。尽管受到了脱欧事件的影响，在2016年“全球房地产市场透明度指数”排名中，英国仍然蝉联了“全球最透明市场”榜首。

　　与此同时，伦敦房地产市场近年来存在的较大缺口仍然存在，其住宅年度缺口超过了2万户。吸引国际开发商到伦敦建设更多住宅、办公室和商用地，成为借机缓解短缺的最佳方法之一，而这也成了中国开发商和投资者趋之若鹜的重要原因。

中资投资美国房地产，

日渐加速

　　5月底，中国人寿旗下专业另类投资平台——国寿投资控股有限公司以受托模式联合RXR及其他投资机构，完成收购曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目。中国人寿为该项目单一最大投资机构，RXR为该项目资产管理人。总收购价格16.5亿美元，是纽约年度成交的最大不动产投资项目之一。该项目高39层，总建筑面积约180万平方英尺（约合16.7万平方米），地处纽约曼哈顿中城核心区域，是曼哈顿地标性建筑之一。以UBS（瑞银集团）北美总部为代表的高品质租户，使项目在享有稳定租金收益的同时，未来增值潜力巨大。

　　可以说，在最受投资者欢迎的美国市场，无论是交易数量还是交易金额，中资都表现出日渐加速的势头。据房地产资讯公司Real Capital Analytics的资料显示，在2016年上半年，被中国购买并完成交易的美国商业地产比去年同期增长了19％，达到50亿美元。如果加上尚未完成交易但已经签约的案子，中资今年投资额已经达到129亿美元，而在2014年，中资投资美国商业房地产仅34亿美元。

　　亚洲协会和罗森咨询公司发布的研究报告显示，随着中国人去年大量购入美国商住房地产，他们过去五年的投资总额已达1100亿美元。并且预计，从今年起的五年内，中国人在美国房地产市场的投资额将增加一倍，达到2180亿美元。

　　除了纽约、洛杉矶及旧金山，以地产商及保险公司为代表的中资企业还逐渐涌向波士顿、芝加哥及迈阿密等城市，积极买入办公大楼、酒店及公寓大楼等物业。

投资方式渐变，

开发或将成主流

　　过去，中资主要以收购现有物业为主，但近期则有开始转向以开发为主的趋势。据悉，许多在国内有开发经验的中国房地产公司，相信在购买土地后，通过自有开发可以获得更多的回报。

　　例如，已成为在美国最大中资开发商的绿地控股，除了在洛杉矶兴建一个名为Metropolis的10亿美元综合体项目，还在纽约市布鲁克林区拥有一个60亿美元公寓开发项目的70％股权。8月18日，绿地联合平安信托、雅居乐和宝丰资本以1.71亿美元收购位于南旧金山市牡蛎湾的一片土地，计划投资超过10亿美元，开发以办公／研发中心为主的生物科技园区。项目开发面积共计225万平方英尺（约21万平方米），将分期进行开发。一期开发预计于2018年中启动，开发面积约50万平方英尺（约4.6万平方米）。

　　绿地控股作为第一大股东，将全面负责该项目的开发、运营及销售，旨在将该项目打造成为美国科技成果输入中国的窗口，在美创业人才的孵化平台，并带动中国生物科技产业企业在美开展研发合作。

　　5月中旬，金地商置联手美国知名地产商Hines，确定将共同重建开发位于美国波士顿南站的城市综合体项目。该项目包括重建一座比原先容量大两倍的客运站，以及更方便快捷的行人通道以接驳公交、地铁和火车站，同时还将建成一个集办公、住宅、商业为一体城市综合体，一期总建筑面积为10万余平方米，一座高度超过200米的51层大楼将成为地标性建筑物。金地商置认为，项目所处交通枢纽的核心位置和久远的历史沿革，将帮助自身在当地树立起国际品牌开发商的良好形象。

海外并购规模猛增，

出海机会风险并存

　　国家鼓励企业“走出去”，中国的企业需要通过收购完成品牌、技术、市场渠道等资源的获取进而实现转型升级，再加上需要对冲人民币贬值风险，中资企业通过配置海外资产便成了很好的选择。

　　尽管相比较中国大陆的房地产，海外地产的回报率和安全性更具优越性，但在大型开发商中，万达、绿地模式也已经遭遇一些尴尬。

　　万达试图重建位于西班牙马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦，因为当地人反对以及新政府上任而被迫停止。

　　绿地集团已终止了与悉尼建工集团Brookfield Multiplex的合作关系，两公司原定合建总投资7亿澳元的悉尼最高住宅楼。绿地表示其未能与Brookfield Multiplex达成商业条款，但称会找到新合伙人来完成该项目。

　　专业人士认为，精准的市场研究和项目投资分析，是房企在海外房地产投资中面临的最大挑战。以美国为例，其房地产市场资本结构与中国存在巨大差异，融资工具选择性多，专业房地产基金为市场主要投资人。国内资金主要来自银行开发贷款，而美国银行对开发贷审核严格，放款节奏也和国内不同，这可能导致项目融资能力不足，影响项目开发进程。预售制度虽然在美国也可以执行，但预售款无法在交付前进入投资方账户，无法提前回收资金等。此外，法律、税务、劳工、环保等方面规定的差异，也需要中资房企对此应有足够的警惕。

　　而更为重要的是，并购容易，整合难，能够将中外文化、团队等各方面整合在一起，实现经营的顺利进行，也许才是能否出现真正的中国跨国房企的关键。

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　　主编简介：【王传宏】英国皇家特许测量师(MRICS)、11年商业地产策划招商和运营管理经验。欢迎交流与合作，个人微信 malltowinunited